Uno dei tanti Promemoria....2013...alla Dott.ssa Bisanzio allora Direttore Uff. PVQ

Uno dei tanti Promemoria....2013...alla Dott.ssa Bisanzio allora Direttore Uff. PVQ

Oggetto: Punto Verde Qualità “MADONNETTA”

1.L’iter di approvazione

Tra le aree messe a bando dall’Amministrazione Comunale per la realizzazione e la gestione dei Punti Verdi Qualità era compresa un’area di mq 213.600 circa compresa tra via di Acilia, via di Saponara e via Bruno Molajoli – Municipio Roma denominata Punto Verde Qualità 13.8 “Piano di Zona B/8 Madonnetta”

La ditta individuale Andrea Ciabocco (dante causa della S.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA srl) presentò domanda per ottenere la concessione dell’area secondo le modalità previste dal bando e nella graduatoria approvata con deliberazione della Giunta Comunale n. 4480 del17 dicembre 1996 la stessa risultò prima classificata.

La deliberazione del Consiglio Comunale n. 84 del 7 maggio 1998che approvava integrazioni ed interpretazioni autentiche della deliberazione del Consiglio Comunale n.169/95 ,tra l’altro, rilevava che “è emersa la opportunità per i primi classificati di utilizzare le risorse finanziarie messe a disposizione dall’Istituto del Credito Sportivo, per cui si rende necessario autorizzare la modifica della figura giuridica del soggetto primo classificato in modo conforme a quanto richiesto dall’I.C.S.”.

La ditta individuale Andrea Ciabocco presentò il progetto definitivo che, dopo l’esame della conferenza dei servizi, fu approvato dalla Giunta Comunale con la deliberazione n. 2175 del 17 gennaio 1999 che prese anche atto dell’avvenuta trasformazione del soggetto concessionario nella CIABOCCO ANDREA SRL (per atto Notaio Patrizio Sbardella in data 04 giugno 1996 rep.63376 racc. n.10606);

La CIABOCCO ANDREA SRL (a seguito di assemblea straordinaria del 21 maggio 2009 constatata da pubblico verbale redatto dal Notaio Giovanni Floridi in Roma , rep. n° 25077, racc. n° 17134 trasformatasi inS.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA) presentò il progetto esecutivo che, dopo i necessari pareri favorevoli, fu approvato con Determinazione del Dirigente dell’Area Attuazione e Gestione P.V.Q. n. 10 del 10 settembre 2001;

Con Determinazione del Dirigente dell’Area Attuazione e Gestione P.V.Q. n. 17 del 27 dicembre 2001 fu approvato lo schema di convenzione- concessione, sottoscritta in data 28.12.2001 tra il Comune di Roma in persona dell’arch. Stefano Mastrangelo, nella sua qualità di Direttore del X Dipartimento e la Ciabocco Andrea s.r.l. (successivamente trasformatasi inS.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA srl).

In detta convenzione erano descritte le caratteristiche dell’intervento e il dettaglio delle opere da realizzare, i servizi gratuiti e a pagamento da erogare alla cittadinanza, le imprese incaricate di realizzare le opere, i tempi di esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria, i tempi di attuazione delle sistemazioni del verde pubblico attrezzato e delle attrezzature obbligatorie;

2.La costruzione

Il PVQ MADONNETTA è stato realizzato in 2 stralci funzionali

×                      Il primo di 216.500 mq. dei quali 130.860 (equivalenti al 70% dell’intero intervento) sono liberamente fruibili dalla cittadinanza dal maggio del 2004, data dell’inaugurazione del parco con l’allora Sindaco Veltroni.

Fin dalla quella data erano fruibili alla cittadinanza tutti i mq. destinati a verde pubblico, ancor prima della parte commerciale che sono stati messi in funzione nel novembre 2005.

Questi 13 ettari a disposizione della cittadinanza sin da subito hanno fatto diventare il Parco della Madonnetta punto di riferimento per tutto il quartiere se non per tutto il Municipio.

×                 Il secondo stralcio è di circa 21.000 mq. dei quali 17.771 mq. a verde completando così l’intero intervento del PVQ Madonnetta.

E’ vero, è stata aperta un’attività commerciale prima dell’effettivo completamento dei lavori ma, è bene precisare, di quei 17.771 mq. di verde pubblico ne erano già stati realizzati circa 12.000 nell’ambito dei 148.631 metri quadri totali di verde pubblico dei quali 130.860 mq. erano già da anni a disposizione della cittadinanza.

Per arrivare a tale risultato è stato necessario superare numerose e diverse difficoltà e cioè:

i.        E’stata proposta ed approvata una variante in diminuzione di circa € 4.000.000,00 conseguente ad una piu’ attenta analisi dei ricavi previsti e alla necessità di diminuire notevolmente l’impatto ambientale sul parco.

ii.      È stato necessario inventare dal nulla procedure per ottenere l’inizio attività spesso barcamenandoci da soli negli uffici pubblici che nulla sapevano e volevano sapere del progetto PVQ

iii.    Per avere l’allaccio in fogna è stato necessario aspettare più di un anno poiché il terreno del parco non era qualificato come verde attrezzato e quindi non era previsto nessuna possibilità di allacciarsi alla rete fognaria.

iv.     Per avere l’elettricità, il gas e il telefono è stato necessario affrontare spese non preventivate poiché il lato su Via Molajoli era totalmente sprovvisto di servizi e, quindi, è stato necessario raggiungere con gli scavi via di Acilia o via di Macchia Saponara che distano 1.200 metri.

Nonostante tutto queste difficoltà tutte le gestioni e cioè il Centro Sportivo, i 2 Asili,il Centro Estetico,il Ristorante , il Bar del Parco e il Bar di Via di Acilia, nel tempo sono state autorizzate dalla competente ASL compresa la parte del secondo stralcio che, nonostante avesse tutte le autorizzazioni amministrative, mai è stata autorizzata dall’arch.Volpe.

3. La polizza fideiussoria con la SIC

Nella convenzione approvata con la delibera del C.C. n.1282 dell’11/6/1999 integrata dalla deliberazione di Giunta Comunale n.763 del 7/12/2001 (la cd prima convenzione) era stabilito l’obbligo di stipulare una polizza fidejussoria sui lavori con la SIC/ATRADIUS a garanzia dell’ICS e della BCC per l’intera durata dei lavori il cui premio sarebbe dovuto diminuire proporzionalmente all’erogazione degli importi dei lavori realizzati ..

In un’occasione l’arch. Volpe si è convinto a certificare gli importi erogati in modo da ottenere la riduzione degli importi garantiti( Prot 12021 del 26 maggio 2005) e, quindi, il costo della garanzia ma,  successivamente è intervenuto un altro funzionario dell’Ufficio, Alessandro Del Missier, che non ha riconosciuto tale riduzione e ci ha chiesto di pagare anche la differenza su quella passata, cosa che ob torto collo ,è avvenuta.

Come se non bastasse il premio di polizza è stata pagato anche oltre la fine dei lavori poiché il Comune non ha proceduto al collaudo e la SIC/Atradius  non riconosce né la certificazione di fine lavori del Direttore dei Lavori ne’ la stessa dichiarazione da parte del Capo Dipartimento di allora Arch.Mastrangelo.

4.  Passaggio alla seconda convenzione

L’art. 21 bis delle convenzioni con l’Istituto per il Credito Sportivo e la Banca Credito Cooperativo di Roma approvate dal Consiglio Comunale con le delibere n. 148 e 149 del 14 settembre 2006 (la cd. Seconda convenzione) testualmente recita: “I concessionari dei Punti Verdi Qualità già realizzati e/o in corso di realizzazione alla data del 30 luglio 2006 (e il Punto Verde Qualità La Madonnetta rientrava tra questi) – i quali abbiano ottenuto un finanziamento agevolato da parte dell’Istituto per il Credi Sportivo secondo quanto previsto nella precedente convenzione “Comune di Roma, Istituto per il Credito Sportivo, Banca di Credito Cooperativo di Roma ex deliberazione G.C. n. 128/99 e successive modifiche ed integrazioni (e il Punto Verde Qualità La Madonnetta rientra tra questi) - potranno su loro specifica richiesta ed in accordo con la Banca di Credito Cooperativo di Roma e l’Istituto per il Credito Sportivo, usufruire della presente convenzione. Potranno usufruire di tale norma solo i soggetti concessionari che risultino in regola con gli obblighi derivanti dalla Convezione sottoscritta con l’Amministrazione Comunale con i pagamenti delle rate di pre-ammortamento (nel caso di opere in corso di realizzazione) o di ammortamento (nel caso di opere già realizzate);

La S.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA S.r.l., avendo interesse a vedere applicate al proprio contratto di mutuo le più vantaggiose condizioni previste nella convenzione di cui sopra e ritenendo esistessero i requisiti previsti dalla citata convenzione con l’Istituto per il Credito Sportivo e con la Banca di Credito cooperativo di Roma, in data 18 aprile 2007 presentò istanza al Dipartimento X – Area Attuazione e Gestione PVQ, istanza registrata al protocollo di quell’Ufficio con il n. 14043 del 19 aprile 2007;

Tale istanza è rimasta senza esito alcuno.

Con atto indirizzato al Sindaco, all’Assessore all’Ambiente, al Direttore del Dipartimento X - Politiche Ambientali, al Responsabile dell'Ufficio Punti Verdi Qualità consegnato e di conseguenza notificato in data 18/04/2012 la S.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA S.r.l. ha rinnovato l’istanza di poter usufruire a far data dall’aprile 2007 della convenzione tra l’Amministrazione Comunale e l’Istituto per il Credito Sportivo e la Banca di Credito Cooperativo di Roma approvata dal Consiglio Comunale con la delibere n. 148 e n.149 del 14 settembre 2006.

A seguito di tale istanza il responsabile dell’U.T.S., avv. Raimondo, ha chiesto agli Istituti mutuatari di indicare se esistevano le condizioni previste nella citate deliberazioni omettendo qualsiasi riferimento all’epoca in cui le condizioni si sarebbero dovute verificare.

 Risulta che né la BCC né l’ICS abbiano risposto a tale sollecitazione.

Perché alla S.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA S.r.l. non è stato consentito di passare alla seconda convenzione piu’ conveniente mentre a qualcun altro è stata data questa possibilità?

Presumibilmente due furono le ragioni tra loro connesse: la prima era quella che sembravamo solidi finanziariamente e, quindi, avremmo potuto aspettare poiché , e questa è la seconda ragione, per passarci alla seconda convenzione l’Amministrazione avrebbe dovuto aumentare la sua quota di fidejussione di un 5% sottraendola in tal modo a nuovi cantieri da aprire.

Si potrebbe dire che siamo stati sacrificati alla scelta strategica di aprire quanti più cantieri possibili.

Non si è valutato che mettendo in difficoltà i concessionari della prima convenzione prima o poi tutto il progetto ne avrebbe pagato le conseguenze. La logica purtroppo non era quella del bene comune ma quella dell’interesse personale e la realtà dei fatti successivi lo ha confermato.

Il passaggio alla seconda convenzione avrebbe comportato la trasformazione del Fondo di Garanzia e Solidarietà restituibile dopo 15 anni in un semplice Fondo di Garanzia restituibile dopo l’avvenuto pagamento di 4 rate semestrali di mutuo , l’allungamento del periodo di ammortamento dai 15 ai 20 anni e lo svincolo di un 5% di garanzie del concessionario.

5. I rapporti con l’arch. Volpe

Nel periodo dei lavori eravamo stati più volte “oggetto di attenzione” da parte dell’arch.Volpe che, al momento della verifica dei lavori dell’ultimo SAL il 15/12/2008 formulò una serie di prescrizioni che non tenevano in alcuna considerazione non solo l’enorme quantità di lavoro svolto fino allora , in condizioni spesso difficili ,ma neanche i benefici estremamente positivi sul territorio dell’attività del Punto Verde.

Su 21 ettari se si vuole trovare il ciuffo d’erba fuori posto è estremamente facile…..

Così nel settembre 2005 ci fu un blocco da parte dell’Arch Volpe all’erogazione di un SAL generato da una banale giustificazione - un albero storto o qualcosa del genere a fronte del primo PVQ che installava un impianto fotovoltaico e un impianto solare per la produzione dell’acqua calda. In quel frangente fu necessario l’intervento dell’allora Presidente del XIII Municipio Paolo Orneli.

Nel dicembre del 2008 la commissione di Vigilanza viene a certificare con una procedura inusuale l’avvenuto adeguamento a 10 prescrizioni evidenziate in una precedente visita (del 28 aprile) e ne mette in evidenza altre 15!

Nel febbraio del 2009 alla seconda richiesta di passaggio alla seconda convenzione (v. sopra) l’arch. Volpe, responsabile dell’Ufficio, non da risposta.

L’8 giugno del 2010 grazie anche  all’interessamento dell’Assessore Cochi avviene il sopralluogo della Commissione di Vigilanza che certifica l’avvenuto adeguamento alle prescrizioni della visita precedente e l’avvenuta esecuzione dei lavori del secondo stralcio per un importo di € 1.089.000 .

L’erogazione effettiva degli importi riconosciuti dovuti arriverà solo dopo lettere e diffide e l’intervento risolutore di Antonio Lucarelli, capo della segreteria del Sindaco, e della minacciata escussione del Comune da parte degli istituti bancari.

Finalmente si capisce che la S.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA S.r.l. era stata costretta ad anticipare alle imprese costruttrici le somme dovute per i lavori del secondo stralcio e ciò esclusivamente per i ritardi degli uffici del Comune e lo ha fatto poiché essendo la concessione con un tempo fisso  il ritardo nell’avere il finanziamento avrebbe messo seriamente in difficoltà tutto il progetto.

A settembre 2010 l’arch.Volpe redige un promemoria  sulla situazione dei Punti Verdi Qualità nel quale non viene nemmeno accennato che la situazione di morosità imputata alla S.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA S.r.l. (a fronte di un PVQ funzionante) è causata da ritardi nell’erogazione dei finanziamenti, ritardi potevano essere risolti con poco sforzo.

Ad ottobre 2010 si arriva al grottesco: il 22 di quel mese la S.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA S.r.l. chiede all’Ufficio Punti Verdi Qualità l’autorizzazione per l’apertura del bar realizzato nell’ambito del secondo stralcio su via di Acilia  allegando anche il nulla osta della ASL.

Tale istanza è rimasta senza esito alcuno.

Nel 2011 il Governo, in accordo con l’ABI e in considerazione della difficile situazione economica del Paese, promuove una moratoria dei mutui a favore delle Piccole e Medie Imprese e la S.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA S.r.l. avendone i requisiti, la chiede agli istituti di credito mutuatari i quali chiedono, correttamente, l’adesione del Comune.

Per ottenere la firma del Direttore del Dipartimento, dott. Mario Vallorosi, è stata necessaria una diffida formale ma la firma arriva solo quattro giorni prima della scadenza del termine per presentare la richiesta!

A giustificazione del ritardo nella firma lo stesso Direttore del Dipartimento sostenne che l’arch.Volpe non dava il proprio nulla osta l’ok poiché era stata avviata la procedura per la revoca della concessione colpevolmente tacendo che la situaizone di morosità all’origine della pretesa revoca era causata dai ritardi del Comune e dell’Ufficio Punti Verdi Qualità e che, in ogni caso, l’adesione alla moratoria poteva ben rappresentare una soluzione.

Nel febbraio 2011 la vicenda diventa paradossale: il 9 di quel mese l’Ufficio intima, pena l’inizio della procedura di revoca, di ultimare il verde pubblico previsto nel secondo stralcio.

La S.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA S.r.l. chiarisce che si trattava del 15% del verde del secondo stralcio cioè 2.600 metri quadri a fronte dei 150.000 metri quadri gia’ aperti al pubblico dal maggio 2004!

La risposta, da parte dell’arch. Volpe, in teoria responsabile del rapporto Amministrazione Comunale/concessionario fu che il legale rappresentante della S.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA S.r.l. non aveva titolo ad interloquire con l’Amministrazione Comunale.

Ugualmente inascoltate sono rimaste tutte le richiesta di incontro.

Ad aprile del 2011 i Vigili Urbani del Municipio XIII su segnalazione dell’Ufficio Punti Verdi Qualità fanno un sopralluogo per verificare il montaggio di una casetta di legno di 40 metri quadri 30 metri distante dal posto indicato nel progetto.

Mentre i vigili constatano il grave e pericolo abuso (una casetta di legno di 40 metri quadri 30 metri distante dal posto indicato nel progetto) l’arch. Volpe si prende un caffè nel bar su Via di Acilia seduto sotto una tettoia abusiva realizzata dal gestore e non dalla una casetta di legno di 40 metri quadri 30 metri distante dal posto indicato nel progetto (circostanza ben nota all’arch. Volpe) nella quale si svolge attività di ristorazione da lui stessa non autorizzata!

Il 20/4/2011 compare sulla cronaca romana di Repubblica un articolo contenente alcune affermazioni del prof. Ciabocco circa l’atteggiamento intimidatorio tenuto dall’arch. Volpe e da Antonio Lucarelli nei rapporti con la S.S.D. Polisportiva CIABOCCO ANDREA S.r.l, affermazioni pubblicate dal giornalista senza una esplicita autorizzazione dello stesso prof. Ciabocco.

A tale pubblicazione ha fatto seguito una querela da parte degli stessi nei confronti del prof. Ciabocco , querela della quale nulla si è più saputo.

Nonostante la querela e nonostante le assicurazioni fornite dal dott.Profeta,in una riunione alla presenza del Consigliere Comunale Paolo Masini nel giugno del 2011,l’arch. Volpe è rimasto al suo posto di RUP del PVQ MADONNETTA fino al giorno del suo arresto!

In questo periodo e cioè luglio 2011 viene una Commissione di Vigilanza che per i lavori del secondo stralcio “inspiegabilmente” non certifica l’esistenza della tettoia abusiva usando una frase “completamente senza senso.

6. Le difficoltà finanziarie

Le difficoltà conseguenti a Bartoni amm.re della società “gli ulivi”

La vicenda della gestione del Bar/Ristorazione veloce su Via di Acilia portata a conoscenza dell’Amministrazione Comunale il giorno della vista dell’allora R.U.P. Arch. Errico ci ha portato notevole nocumento dovuto alla non corresponsione di affitti e rimborso utenze di circa € 150.000,00.

La mancata restituzione del fondo di garanzia

Il nostro fondo di garanzia e solidarietà ammontava,al momento della sua estinzione per pagare debiti di altri concessionari morosi a circa €450.000,00.  poiché solo nei primi anni abbiamo avuto comunicazione degli interessi maturati e poi piu’ nulla compresa la comunicazione dell’avvenuta estinzione di tale fondo.

Il mancato allungamento del mutuo

L’allungamento del mutuo dagli originari 15 anni a 20 anni della seconda convenzione avrebbe portato a una diminuzione delle rate semestrali di circa € 100.000,00

La revisione del piano economico e finanziario

Le prospettive economiche per il futuro si basano sulla riapertura con gestione diretta dell’attività di Bar/Ristorazione veloce di Via di Acilia con un notevole aumento del flusso di cassa e sul migliore sfruttamento dei 2 ettari di verde profit che oggi sono inutilizzati con l’apertura di un’area attrezzata fitness all’aperto,un campo scuola per mountain bike e la riapertura del campo pratica golf

Rimborso dell’auto finanziamento eccedente il 10%

Il rimborso,mediante mutuo integrativo, della quota eccedente l’autofinanziamento del 10% (rilevabile da quadro economico finanziario e bilancio contabile),generato nel tempo allo scopo di non rallentare il completamento della realizzazione del punto verde anche considerando come precedentemente esposto la grande difficoltà nell’ottenere finanziamenti aggiuntivi. potrebbe essere una delle soluzioni che aiutino a raggiungere l’equilibrio finanziario.